ー 査定したい不動産の情報 ー
ご安心下さい。
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情報を抱え込まない
情報を抱え込まない
「情報を抱え込む」とは、ご売却される物件を他社のお客様には売らず、自社のお客様のみに売る、という事です。
自社のお客様に売ればその分の仲介手数料も入る為、物件を抱え込む業者も少なくありません。
物件を抱え込まれてしまうと、物件は売れ辛くなり、売れるまでに時間が掛かり結果、安く売る原因になってしまいます。
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多数の広告を行う
多数の広告を行う
広告の種類は多種多様です。中には割高な広告もありますが、早く売る為にはより多くの広告を行うことが一番の近道です。
自社の利益を優先するあまり、安価な広告のみを行う業者も少なくありません。
また、大手不動産業者などは、有名な事を良いことに「うちは大手だから大丈夫」と言い自社のホームページにしか掲載しない業者もあります。
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緻密なスケジュール
緻密なスケジュール
なるべく高く売却するには、なるべく早く売却する事が肝心です。
その為には広告の反響を常に監視し、あまりにも反響がない場合には価格を下げる事も必要です。
したがいまして予め「いつまでにどれくらいの反響がなかったら次の手を打つ」などの、時系列にそった売却スケジュールが不可欠となります。
市場を正確に把握し素早い対応こそが高く（早く）売却する最善の策となります。
【瞬間査定】が選ばれる理由
違いは広告力とオーナー目線！
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- 違いは広告力とオーナー目線
- 他社のお客様も歓迎
- スピードが違う
多種多様な広告を行う事は当然のとこですが、不動産業者が売り出している物件情報を取得する事ができる「レインズ」といわれる情報機関にしっかりと登録を行い、他社のお客様でも幅広く受け付ける事で、より多くのお客様にご売却物件を検討して頂いております。
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- 多種多数の広告媒体を駆使
自社にて直接WEB広告を行う事により、スピーディーな広告活動を行っております。
多種多数の広告を研究し続け、幅広い層のお客様にご売却物件を検討して頂いております。
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- 広告ほか独自の売却ノウハウによりスピード売却に自信あり。だから査定金額が高い。
代理店を通さずに他種多数の広告を行ってきたためノウハウが蓄積されております。
また、各作業のシステム化などで徹底的に売却スピードを加速させるため売却価格に自信があります。
成功する売却までの流れ
いくつかある絶対に失敗してはいけないポイントをおさえる！
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1
- 物件の査定
- 売却のご説明
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2
- 売却案のご提示
- 価格・スケジュール
のお打合せ - 媒介契約
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3
- 広告開始
- 売却価格の見直し
- 購入者決定
- 随時ご相談
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4
- 購入者決定
- 不動産売買契約
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5
- 残代金の受領
- 物件のお引き渡し
「失敗してはいけない！」ポイント解説【なかなか売れない、安くなってしまったなどを避けるためには？こんな業者には要注意！】
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査定金額が一番高い
物件が売れる価格は相場に大きく左右されますので、あまり大きな変動は起こりません。
にもかかわらず、他社を大きく超えるご売却価格を提案してくる業者は根拠なく「うちなら高く売れます」と言っているにすぎません。
その様な業者は、とにかくご売却の依頼をもらって、その後は理由を付けて価格を下げて努力なしに売却をしようといたします。
高く売る為の努力より売却のご依頼を頂くことを最優先にしている業者ですので要注意です。 -
売却価格・契約の提案に説得力がない
提案されたご売却価格が正しいのか間違っているのかを判断する事は不動産業者でなくては難しいです。
したがいまして、なぜこの価格で売却をするのか？いつまでに売れなかったらいくらに下げる必要があるのか？などの、ご売却価格・計画に納得する事が重要となります。
根拠ないご提案をする不動産業者は経験がないか、無理のあるご売却価格を提案している可能性が高いので要注意です。 -
広告が自社のホームページのみ
ご売却を高く（早く）成立させるには、より多くのお客様にご検討をして頂くことが近道です。したがいまして、多くの広告を効果的に使いこなしている不動産業者がより良い業者となります。
「うちは有名なので自社のホームページだけの広告で大丈夫です」という業者や、「この広告1本に絞って」などという業者は広告ノウハウが無く幅広い効果的な広告が出来ない業者となりますので要注意です。
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他の物件よりも安くされる
相場よりも高い価格を提案し、ご売却の依頼を頂いた業者の手法の一つとして、相場より価格を下げて割安感を出して売ろうとします。提案された価格は他の物件よりも割高なので、当然広告の反響も少なくなります。
そこで広告の反響が少ない＝今は売れる時期ではない、などと言い訳をして価格を下げようとします。
この様なケースでは広告などにお金や努力を注ぐことをせずに価格勝負をされてしまいます。 -
売り時を逃して
「売れ残り」の烙印を押されるご売却スタート時の価格は非常に重要です。
なぜならば、売却スタート時＝新しい物件となり買い手のお客様に検討して頂ける可能性が非常に高くなります。
売却価格が高すぎますと検討の結果割高と判断されて売れません。多くの買い手のお客様にわざわざ割高を広告している様なものとなり、その後に適正価格に下げても「売れ残ったから価格を下げた」と判断されてしまいます。 -
「抱え込み」をされて
「売れない・売れても安い」となる相場よりも高い価格を提案し、ご売却の依頼を頂いた業者の手法の一つとして、相場より価格を下げて割安感を出して売ろうとします。提案された価格は他の物件よりも割高なので、当然広告の反響も少なくなります。
そこで広告の反響が少ない＝今は売れる時期ではない、などと言い訳をして価格を下げようとします。
この様なケースでは広告などにお金や努力を注ぐことをせずに価格勝負をされてしまいます。
世間を騒がせている悪質な「抱え込み」とは？
「抱え込み」とは物件の抱え込みであり、「他社のお客様には売らない」「時間をかけてでも自社で買い手を探す」ことを言います。
不動産仲介業者は売り手、買い手またはその両者から仲介手数料を頂いて、それが売上となっておりますので、1つの物件の売買で売り手と買い手の両者から仲介手数料を頂くことを目指します。
そこで他社の買い手のお客様は受け付けず、自社で買い手も探そうと他社のお客様には物件を紹介しない、見せないなどの行為を行う悪質な不動産仲介業者もあります。（抱え込み行為）
売り手のお客様には「抱え込み」が行われているかが見えにくい為に、現在でも横行しております。
また、「抱え込み」を行うことにより売り物である物件がなかなか売れませんので、その物件を広告し続ける事ができ、購入のお客様の集客にも役立ててしまっております。
抱え込みをされてしまった物件は売れるまでに時間が掛かり、売却価格が安くなってしまう大きな原因となりますので、ご売却主様（オーナー様）には「百害あって一利なし」の行為であり、業者の自己の利益だけを考えた身勝手な行為でしかありません。
弊社では、抱え込み撲滅の為に既にご売却活動中の物件が「抱え込み」が行われているか否かをお調べするサービスを無料で行っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
査定金額・売却金額の決まり方【誰がどうやって決めている？】
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査定金額の決まり方
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❶ 相場
土地の部分は過去の取引事例により形成される地域の相場、建物の部分は構造や築年数などの要素。
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❷ 需要（人気）
物件の地域が今人気があるのか否か？駅から近いからこれから人気が上がるなどの要素。
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❸ 物件の状態
土地の部分は道路からの高さ、擁壁の有無などの状態、建物の部分は設備や老朽化の状態などの要素。
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売却スタート金額の決まり方
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❶ 不動産業者の査定金額
ご売却をご依頼する不動産業者の査定金額、ご提案金額をそのままオーナー様が了承。
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❷ オーナー様のご意向
不動産業者の査定金額などを参考に、住宅ローンの残債などを加味してオーナー様のご希望の価格。
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❸ 売却成立時期から逆算
「遅くても6ヶ月後には売れていないと困る」等のご希望のスケジュールに則って値下げを念頭においた高めの金額にてご売却スタート。
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お客様からよく頂くご質問
- 現在住んでいる物件でも査定は可能ですか？
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はい。問題ございません。実際にご売却物件を拝見させて頂く目的は、物件の破損、経年劣化の程度を確認させて頂く為です。確認をさせて頂きまして必要とあれば修復に必要な費用を算出致しまして、査定金額に反映させて頂きます。
これは、予め修復に必要な箇所や金額を把握する事により、無駄なご購入者の見学をはぶく目的もございます。
- 査定時に必要なものはなんですか？
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基本的には何も必要ございません。もし、ご売却物件をご購入された際の書類やパンフレットなどがあればご購入時の状況の把握が出来る為助かります。
- 査定にはどの位の時間が掛かりますか？
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実際にご売却物件を拝見させて頂く時間は10分程度です。
ご売却の流れのご説明やご質問などにお答えさせて頂くお時間もございますが、日を改めてご説明をさせて頂くケースも多いのでオーナー様のご都合に合わせる事が可能です。
また、お時間に余裕が無い場合は、電話、メールなどでのやり取りでも可能です。
- 査定をしたという事が周囲に知られてしまいますか？
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いいえ、周囲の方に知られる事はございません。弊社では「今売却する可能性低いがとりあえず金額だけでも知っておこう」というお客様が一定数いらっしゃいますので、弊社では情報管理を徹底しており、査定を行った事はもちろん金額なども全て社外秘となっております。
- 売却スタート後売れなかったらどうなるのですか？
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売却活動スタートの前または途中でも不動産の買取業者へのご売却も可能です。万一、一般のユーザー様へのご売却がご希望の期間内に成立しなかった場合でも、買取業者へご売却は可能ですので、お買いかえの場合などでもご安心して資金計画を立てていただく事が可能です。
- 「一般媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらが有利ですか？
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一概には言えませんが弊社は「一般媒介」がオーナー様有利だと思っております。
媒介契約には①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約の3種類ございますが、不動産業者と致しましては、②か③が理想です。②か③は1社にしか売却の依頼が出来ない媒介契約ですので、必ずオーナー様から仲介手数料が頂けるからです。
一方①は複数の業者に売却の依頼が可能ですので、業者と致しましては他社との競争となり必ずオーナー様から仲介手数料がもらえるとは限らないため①は出来れば避けたいです。
しかし、必ずオーナー様から仲介手数料がもらえるとなれば、それなりに広告費を掛ける事も可能ですので、それを理由に②か③を要求する業者が一般的です。
しかし、弊社の考えでは、業者とはご依頼を頂いたオーナー様の利益を最優先にすべき立場だと認識しておりますので、他社との競争が発生しても早く売れる事が最優先だと考えております。
早く売れる＝高く売れるに繋がりますので、早く売れるのがオーナー様にとっての利益となります。
また、1社でのみご売却物件を扱っているとご購入のお客様も自社で見つけようと「物件の抱え込み」にも繋がりますので、ご売却に時間が掛かってしまいがちでオーナー様にはデメリットとなってしまいます。
弊社では「ご売却のご依頼を頂く為に経費をかける」のではなく「ご依頼頂いた物件を早く売る為に経費をかける」が営業方針となっております。
